作 者：潘紅艷 所屬工作機(jī)構(gòu)：吉林大學(xué) 法學(xué)院 摘 自：中國保險(xiǎn)報(bào) 2018年8月24日 第006版
8 月 8 日，中國銀保監(jiān)會表示，老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)（下稱“以房養(yǎng)老保險(xiǎn)”）將從目前試點(diǎn)地區(qū)擴(kuò)大到全國范圍。以商業(yè)保險(xiǎn)的方式紓解全社會的養(yǎng)老難題，銀保監(jiān)會的這一舉措無疑具有開創(chuàng)意義，也為增加以房養(yǎng)老保險(xiǎn)推廣力度，活躍市場指明了方向。保險(xiǎn)公司如何在機(jī)遇與挑戰(zhàn)中爭得以房養(yǎng)老保險(xiǎn)的一席之地？并且在房地產(chǎn)市場陰晴難定的今天，如何在以房養(yǎng)老保險(xiǎn)的經(jīng)營中立于不敗之地？破題迫在眉睫。
一、以房養(yǎng)老保險(xiǎn)基本法律關(guān)系解析
（一）表層法律關(guān)系
投保人將房屋抵押給保險(xiǎn)公司，保險(xiǎn)公司接受抵押獲得抵押權(quán)，但并不支付全部的抵押金，而是通過支付養(yǎng)老金的形式分期支付給投保人。投保人死亡時結(jié)算：房屋售價-抵押貸款額（養(yǎng)老金總和+養(yǎng)老金利息）=剩余房屋價值，將這部分剩余房屋的價值給付給保險(xiǎn)合同中受益人。
（二）中層法律關(guān)系
保險(xiǎn)公司將房屋抵押給銀行，銀行接受抵押獲得房屋抵押權(quán)，不支付全部的抵押金，向保險(xiǎn)公司支付全部以房養(yǎng)老保險(xiǎn)的養(yǎng)老金，保險(xiǎn)公司支付利息。
（三）深層法律關(guān)系
以房養(yǎng)老保險(xiǎn)的投保群體將房屋群抵押給銀行，銀行接受抵押獲得該房屋群的抵押權(quán)，不支付抵押金，分期付款的形式支付養(yǎng)老金，銀行獲得養(yǎng)老金利息收益。
二、以房養(yǎng)老保險(xiǎn)各方利益分析
（一）銀行
銀行在投保群體死亡時出售房屋群，扣除之前向保險(xiǎn)公司分期支付的將養(yǎng)老金和養(yǎng)老金利息
①。銀行的利益源自于：
1.銀行接受保險(xiǎn)公司向其抵押的房屋群，實(shí)質(zhì)是“批發(fā)”的方式進(jìn)行抵押貸款，節(jié)約了“零售”抵押貸款的營業(yè)費(fèi)用。
2.銀行統(tǒng)一處理房屋群的抵押權(quán)銷售等相關(guān)事宜，節(jié)省了“零售”對單一房屋進(jìn)行處理的律師費(fèi)用、公告費(fèi)用等。
3.銀行接受保險(xiǎn)公司的以房養(yǎng)老保險(xiǎn)房屋群的抵押，節(jié)約了銀行自身獲得房屋抵押貸款產(chǎn)品的廣告、營業(yè)、人員開支及義務(wù)提成等費(fèi)用。
4.銀行在以房養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)循環(huán)繼續(xù)進(jìn)行的過程中累積起來上述所有利潤的投資生息。
（二）保險(xiǎn)公司
保險(xiǎn)公司在個體投保人死亡時從房屋售價中一次性獲得保險(xiǎn)公司之前分期支付給投保人的養(yǎng)老金和養(yǎng)老金利息②。保險(xiǎn)公司的利益源自于：
1.保險(xiǎn)公司向投保人收取的養(yǎng)老金利息（養(yǎng)老金利息②）和保險(xiǎn)公司向銀行支付的養(yǎng)老金利息（養(yǎng)老金利息①）之間的利息差。
2.在參與型以房養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品中（保險(xiǎn)公司參與房屋售價高于其接受房屋抵押時的差額利潤），保險(xiǎn)公司的利潤源自于投保人死亡時房屋的售價與投保人投保時房屋價格的差額部分（差額），該差額部分在參與型以房養(yǎng)老保險(xiǎn)合同中約定一定比例屬于保險(xiǎn)人（比例），保險(xiǎn)公司獲得差額×比例的利潤額。
3.保險(xiǎn)公司在以房養(yǎng)老保險(xiǎn)義務(wù)循環(huán)繼續(xù)進(jìn)行的過程中累積起來上述所有利潤的投資生息。
（三）投保人
1.投保人生存期間繼續(xù)居住房屋——房屋居住利益。
2.投保人從保險(xiǎn)公司處獲得養(yǎng)老金——養(yǎng)老金獲取利益。
3.投保人死亡時其指定的受益人獲得房屋售價的剩余利益——房屋剩余利益獲取繼承利益。（在參與型以房養(yǎng)老保險(xiǎn)中，該部分利益由保險(xiǎn)公司和受益人共享。）
4.如果房屋售價不足以抵償投保人從保險(xiǎn)公司獲得的養(yǎng)老金和養(yǎng)老金利息的總和，該風(fēng)險(xiǎn)由保險(xiǎn)公司承擔(dān)——長壽利益。
三、保險(xiǎn)公司面臨的風(fēng)險(xiǎn)分析
將一和二放在一起可見：以房養(yǎng)老保險(xiǎn)中，保險(xiǎn)公司是面臨風(fēng)險(xiǎn)最集中的環(huán)節(jié)，觀察以房養(yǎng)老保險(xiǎn)中的現(xiàn)金流，可知：
（一）以房養(yǎng)老保險(xiǎn)中的現(xiàn)金流向及其實(shí)質(zhì)
1.保險(xiǎn)公司——投保人，養(yǎng)老金：現(xiàn)金從保險(xiǎn)公司處流向投保人。
2.投保人——保險(xiǎn)公司，養(yǎng)老金利息：現(xiàn)金從投保人處流向保險(xiǎn)公司。
3.銀行——保險(xiǎn)公司，養(yǎng)老金：現(xiàn)金從銀行流向保險(xiǎn)公司。
投保人死亡時保險(xiǎn)公司出售其房屋，從獲得的房屋價款中扣除向投保人支付的養(yǎng)老金，相當(dāng)于抵押貸款購房的一次性還本付息。投保人生存期間既可以在房屋中居住，又可以獲得養(yǎng)老金，相當(dāng)于節(jié)省了房屋的租金。投保人向保險(xiǎn)公司支付的養(yǎng)老金利息相當(dāng)于其向銀行獲得貸款的利息。
（二）保險(xiǎn)公司風(fēng)險(xiǎn)
1.投保人長壽風(fēng)險(xiǎn)，保險(xiǎn)公司向投保人支付的養(yǎng)老金總和超過房屋售價，保險(xiǎn)公司經(jīng)營失敗。（以下簡稱風(fēng)險(xiǎn)①）
2.房地產(chǎn)市場走低風(fēng)險(xiǎn)，房屋售價低于投保人向投保人支付的養(yǎng)老金總和，保險(xiǎn)公司經(jīng)營失敗。（以下簡稱風(fēng)險(xiǎn)②）
（風(fēng)險(xiǎn)①和風(fēng)險(xiǎn)②中的兩個對比關(guān)系的元素雖然相同，但是前提不同，對比關(guān)系的結(jié)果和意義也不形同。）
以上兩個風(fēng)險(xiǎn)中，風(fēng)險(xiǎn)①屬于保險(xiǎn)公司經(jīng)營專業(yè)性所在，可以在投保群體中分散和化解。風(fēng)險(xiǎn)②屬于保險(xiǎn)公司經(jīng)營專業(yè)之外的風(fēng)險(xiǎn)，關(guān)涉對宏觀經(jīng)濟(jì)走向和預(yù)測、房地產(chǎn)市場的走向和預(yù)測、國家政策以及全球經(jīng)濟(jì)形式對國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的影響等諸多要素。保險(xiǎn)公司自身無法化解，只能通過保險(xiǎn)合同中條款設(shè)計(jì)及整個以房養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)中加以降低。路徑包括三個方面：
1.與投保人分擔(dān)房價下跌風(fēng)險(xiǎn)，約定如果房屋出售價格超過支付給投保人養(yǎng)老金的一定比例，減少養(yǎng)老金支付金額。
2.與銀行分擔(dān)房價下跌風(fēng)險(xiǎn)，約定如果房地產(chǎn)市場走低，減少保險(xiǎn)公司向銀行支付的養(yǎng)老金利息。
3.與再保險(xiǎn)公司分擔(dān)房價下跌風(fēng)險(xiǎn)，向再保險(xiǎn)公司購買“以房養(yǎng)老保險(xiǎn)”再保險(xiǎn)。
此外，以房養(yǎng)老保險(xiǎn)雖然屬于商業(yè)保險(xiǎn)行為，但是該保險(xiǎn)制度的運(yùn)營過程實(shí)質(zhì)上履行和承擔(dān)了社會養(yǎng)老的功能，成為社會養(yǎng)老風(fēng)險(xiǎn)管理體系中重要組成部分。故此，政府提供一定的財(cái)力支持和政策保障，對經(jīng)營以房養(yǎng)老保險(xiǎn)的商業(yè)保險(xiǎn)公司來說也是公允的和符合社會公義的。
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