李偉群，華東政法大學(xué)經(jīng)濟法學(xué)院教授，博士生導(dǎo)師
韓亮，上海市寶山區(qū)人民法院商事審判庭審判長
文章思維導(dǎo)圖（上下滑動查看圖片）
摘? 要
長租公寓管理人所主導(dǎo)的“租金貸”本質(zhì)是一種信用貸產(chǎn)品，具有資金池、期限錯配、放大資金杠桿等金融屬性?！白饨鹳J”本身孕育著合同風(fēng)險、市場風(fēng)險、金融風(fēng)險等，一旦管理人資金鏈斷裂，房屋所有權(quán)人和實際承租人維權(quán)極為困難，為此，需要突破思維障礙，多頭并舉，找到解決問題的方案。其中，部分第三方金融機構(gòu)（尤其是一些非銀行類消費金融機構(gòu)）為實際承租人提供信用貸款支持，卻未能主動披露放貸實情和進行風(fēng)險提示的規(guī)范操作，一定程度上損害了實際承租人的利益，需承擔(dān)相應(yīng)的損失填補責(zé)任。此外，對“租金貸”合同條款進行強制備案也不可或缺，還要建立公益訴訟和代表人訴訟制度。唯有盡快建章立制，杜絕市場投機，才能讓長租公寓回歸“長住”本質(zhì)，切實維護消費者權(quán)益。
關(guān)鍵詞
長租公寓? 租金貸? 第三方金融機構(gòu)?
目? 錄
一、問題的提出
二、長租公寓“租金貸”模式的金融構(gòu)造分析
（一）長租公寓“租金貸”的金融屬性
（二）長租公寓“租金貸”模式的金融風(fēng)險
三、“租金貸”中第三方金融機構(gòu)的責(zé)任承擔(dān)之探究
（一）第三方金融機構(gòu)承擔(dān)責(zé)任的法理基礎(chǔ)
（二）第三方金融機構(gòu)責(zé)任承擔(dān)主體的擴張
四、長租公寓“租金貸”業(yè)務(wù)規(guī)制路徑的完善
（一）長租公寓“租金貸”合同條款的備案
（二）長租公寓“租金貸”訴訟程序的優(yōu)化
五、結(jié)語
一、問題的提出
習(xí)近平總書記在黨的十九大報告中提出：“房子是用來住的，不是用來炒的，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。2020年中央經(jīng)濟工作會議再次提出：“要重視租賃，要高度重視保障性租賃住房建設(shè)，加快完善長租房政策?！?021年政府工作報告中也要求“要規(guī)范發(fā)展長租房市場”。國家在發(fā)展長租公寓的過程中，不僅要支持專業(yè)化、機構(gòu)化的房屋租賃企業(yè)的發(fā)展，而且還需要保護租賃市場的相關(guān)主體的合法利益。
自十九大報告確立中國發(fā)展租金市場之后，地方政府和一些金融機構(gòu)紛紛推出支持長租市場發(fā)展的政策和措施。房地產(chǎn)中介公司也紛紛轉(zhuǎn)型從事長租公寓管理工作，以“租金貸”為主導(dǎo)的長租公寓發(fā)展模式最為典型。在租金貸業(yè)務(wù)中，實際上形成了一個集“承租人、出租人、長租公寓管理人、第三方金融機構(gòu)四方主體”和“租賃關(guān)系+借貸關(guān)系”雙層結(jié)構(gòu)這么一個相對復(fù)雜、多元的法律關(guān)系。實際操作中，長租公寓管理人（運營商）通過“租金貸”獲得預(yù)付資金，一旦發(fā)生資金鏈斷裂破產(chǎn)，出租人（業(yè)主）無法繼續(xù)獲得租金收入，就會趕走承租人（租客），而承租人（租客）一邊需繼續(xù)每月還貸卻面臨無房可住的窘境。無疑，“租金貸”使出租人和承租人兩邊蒙受損失，而維權(quán)又極為困難。
自2020年以來，多家長租房企業(yè)出現(xiàn)資金斷裂、卷款跑路的惡性事件，暴露了中國長租市場的野蠻發(fā)展的矛盾與困境。為此，國家部委和各地均出臺了不同的規(guī)范性文件。2021年2月，上海出臺《關(guān)于進一步整頓規(guī)范本市住房租賃市場秩序的實施意見》，就明確提出要“加強住房租賃交易資金的監(jiān)管”。2021年4月26日，國家發(fā)改委等六部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加強輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)監(jiān)管的意見》，也明確要求要“開展住房租賃資金監(jiān)管，禁止套取使用住房租賃消費貸款”。
國家和各地出臺各種規(guī)范性文件，旨在加強監(jiān)管，使得長租市場得以平穩(wěn)、健康的發(fā)展。然而，筆者認(rèn)為上述舉措固然重要，但當(dāng)長租公寓管理人因“租金貸”出現(xiàn)爆雷，實際承租人的合法利益無法得到保障。那么，作為資金提供方的第三方金融機構(gòu)，尤其是一些疏于風(fēng)控的非銀行類消費金融機構(gòu)，如小額信貸機構(gòu)、消費金融公司等，是否需要為此承擔(dān)一定的責(zé)任？有鑒于此，本文將先對長租公寓“租金貸”模式的金融構(gòu)造進行分析，進而就“租金貸”中部分第三方金融機構(gòu)應(yīng)否擔(dān)責(zé)這一核心內(nèi)容展開詳細(xì)的論述，最后為長租公寓“租金貸”業(yè)務(wù)規(guī)制路徑的完善建真言、獻良策。
二、長租公寓“租金貸”模式的金融構(gòu)造分析
長租公寓管理人所主導(dǎo)的“租金貸”模式，具有明顯的金融屬性。它通過期限錯配、杠桿放大的方式，推動了長租公寓管理規(guī)模的不斷擴張，最為典型的模式諸如蛋殼、青客等。長租公寓所主導(dǎo)的租金貸模式，由于金融機構(gòu)的參與，風(fēng)險被不斷的放大。
長租公寓所主導(dǎo)的“租金貸”發(fā)展模式，其外在的形式上融入了第三方金融機構(gòu)的合作，實質(zhì)上是借助承租人的消費信用開展的企業(yè)融資活動，實現(xiàn)期限錯配，帶有強烈的金融屬性。
“租金貸”模式的出現(xiàn)，有效地契合了長租公寓發(fā)展的內(nèi)在需要?！白饨鹳J”的本質(zhì)是金融信用貸款，基本的操作模式是長租公寓管理人先是與房屋所有權(quán)人（出租人）簽署《房屋委托管理合同》或者《房屋托管合同》，一般合同期限都設(shè)定得較長，然后由長租公寓管理人對房屋進行裝修和改造，再轉(zhuǎn)租給其他承租人。在與實際承租人簽訂租賃合同時，長租公寓管理人通常以租金優(yōu)惠為誘餌，勸誘實際承租人簽訂“租金貸”條款，誤導(dǎo)實際承租人將消費貸款作為租金支付的方式（其法律關(guān)系參見下圖）。
在傳統(tǒng)的租賃業(yè)務(wù)中，并沒有金融機構(gòu)參與，房屋所有權(quán)人將房屋出租給承租人，實收取租金的目的。傳統(tǒng)的租賃市場中所形成的租賃法律關(guān)系比較清晰，承租人與出租人一一匹配，不會放大租金的杠桿，對于市場而言并無實質(zhì)的金融風(fēng)險。然而，長租公寓管理人所主導(dǎo)的“租金貸”模式，改變了傳統(tǒng)租賃的交易方式，長租公寓“租金貸”融資模式引入了金融機構(gòu)。法律架構(gòu)是：長租公寓管理人作為房屋的第一承租人，在獲得房屋所有權(quán)人同意轉(zhuǎn)租后，長租公寓管理人與實際承租人簽訂轉(zhuǎn)租合同。這一交易模式的核心就是在實際承租人與長租公寓管理人之間關(guān)于租金支付上所創(chuàng)設(shè)的“租金貸”模式，即長租公寓管理人通過實際承租人透支信用的方式，把原本是實際承租人與自己（第一承租人）之間的租賃關(guān)系，異化成實際承租人與金融公司之間的信貸關(guān)系。
所謂“租金貸”，是指以房屋租賃關(guān)系中承租人向出租人支付的租金為貸款標(biāo)的的一種信用消費貸款產(chǎn)品。具言之，承租人向金融機構(gòu)申請信用貸款并一次性獲得長期租金后，一次性支付給出租人從而獲得長期租賃保障，承租人向商業(yè)銀行等金融機構(gòu)按月還款，從而減輕還款壓力。
盡管實際承租人通過“租金貸”的方式一次性向長租公寓管理人支付租金，但是長租公寓管理人并沒有一次性將租金支付給房屋所有權(quán)人，而是通過短周期分階段的支付。“租金貸”融資模式實現(xiàn)了資金期限錯配。租金貸本質(zhì)上是實際承租人向第三方金融機構(gòu)申請的消費貸，而后通過分期付款的方式償還該貸款。在實際承租人向金融機構(gòu)申請貸款后，金融機構(gòu)是將該貸款一次性的支付給房屋管理人，該周期設(shè)定較長，一般是12個月。房屋管理人一次性獲得該貸款后，并沒有一次性的全部支付給房屋所有權(quán)人（出租人），而是短周期分階段的支付，一般是3個月的資金。實際承租人一次性支付給房屋管理人的長周期的租金（12個月）與房屋管理人支付給房屋所有權(quán)人的短周期租金（3個月），在時間上實現(xiàn)了資金的期限錯配。資金錯配的結(jié)果，在長租公寓管理人處出現(xiàn)了巨大的資金沉淀，為其撬動資金杠桿提供了機會和可能。在上述長周期的租金（12個月）與短周期的租金（3個月）之間的期限錯配中，就實現(xiàn)了4:1的杠桿，所以，長租公寓“租金貸”帶有明顯的金融屬性。
具體而言，長租公寓管理人在支付給房屋所有權(quán)人3個月的租金后，將剩余的9個月的租金用于擴大生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模，從而實現(xiàn)業(yè)務(wù)的快速擴大。長租公寓管理人可以通過此種模式，不斷的擴租房屋實現(xiàn)資金的正向流動，但是若擴租的房屋出現(xiàn)大規(guī)模的空置，則會出現(xiàn)長租公寓管理人無法向房屋所有權(quán)人及時支付租金的困境，從而導(dǎo)致資金鏈斷裂，出現(xiàn)新的融資風(fēng)險。在政策激勵下，企業(yè)短期內(nèi)集中涌入住房租賃市場，需謹(jǐn)防租賃市場泡沫的出現(xiàn)。
總之，“租金貸”融資在外觀形式上實現(xiàn)了資金杠桿放大、生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模擴充，業(yè)務(wù)快速增長的目的。但究其實質(zhì)，該加杠桿之舉并非以長租公寓實際承租人自身實力或本身信用為基礎(chǔ)，“租金貸”融資模式則是一種風(fēng)險的轉(zhuǎn)移的手段，當(dāng)出現(xiàn)融資風(fēng)險時，即長租公寓管理人將風(fēng)險從自身剝離，分散到房屋所有權(quán)人和實際承租人身上而已。
作為金融創(chuàng)新產(chǎn)品的租金貸問世之初，著實為那些離開學(xué)校、剛走上社會的年輕人租房提供了一條便捷、有效的途徑而備受青睞。以下簡要分析其具有的三個優(yōu)點。一則，當(dāng)這些年輕人畢業(yè)后入職需要承租房屋的時候，作為借款人可以先向貸款人的金融機構(gòu)一次性“借足”一年租金的總額交給出租人，之后按月向貸款人還貸，并支付相應(yīng)的利息，這樣就可以大大釋放年輕人的資金壓力；二則，相較于出租人按月或按季度從承租人那邊收取房租的常規(guī)方式而言，采用租金貸的方式能提前收到一年的房租，可以大大提升了出租人的資金周轉(zhuǎn)率和資金運行效率；三則，金融機構(gòu)也可以通過貸款服務(wù)獲得應(yīng)有的利息收入。因此，租金貸業(yè)務(wù)一下子滿足了上述三方的各自需求，可謂一舉三得。
雖然長租公寓管理人主導(dǎo)的“租金貸”發(fā)展模式改變了傳統(tǒng)的租賃方式。但該模式從出租人、承租人和長租公寓管理人三方各自的需求來分析，仍具有其存在的合理性。首先，從供給端來看，長租公寓的供給主體需要專業(yè)機構(gòu)來承擔(dān)，普通的房屋所有權(quán)人無法完成長租公寓的發(fā)展和管理的工作，特別是規(guī)?；墓⒐芾?。其次，從需求端來看，長租公寓的實際承租人應(yīng)該具備一定的支付能力，且有穩(wěn)定長期居住的需求。最后，從租金的匹配來看，長租公寓管理人有進行融資的內(nèi)在需求，以達到快速推動企業(yè)規(guī)模發(fā)展的目的。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)，通過自有資金、銀行貸款、企業(yè)債的形式完成長租公寓的融資需求，但是收益率無法覆蓋高昂的融資成本。長租公寓管理人引入“租金貸”的模式之后，改變了傳統(tǒng)企業(yè)的融資模式，通過實際承租人的信用貸款，獲得大量的低成本的資金，并且形成大量的資金沉淀，進一步推動了企業(yè)的規(guī)模發(fā)展。
可是，由于長租公寓管理人特別偏重于提前收取租金所帶來的聚積資金，便積極鼓勵承租人辦理貸款，將租金貸變成了自己獲利的一種手段。伴隨長租公寓所主導(dǎo)的“租金貸”模式變化逐漸催生了一個新的市場風(fēng)險。一方面，長租公寓管理人高價拿房，無形中提高了出租人的心理預(yù)期，而另一方面，自身運營能力又無法及時消化迅速增加的房源，導(dǎo)致空置率居高不下。因此，當(dāng)長租公寓管理人所主導(dǎo)的“租金貸”長租公寓市場進入快速的發(fā)展時期，風(fēng)險“眼”已經(jīng)顯現(xiàn)，當(dāng)市場環(huán)境惡化，特別是遇到突發(fā)新冠疫情的情況之下，長租公寓管理人大量的房屋空置引發(fā)資金鏈斷裂，債務(wù)巨增，風(fēng)險越來越大。
長租公寓管理人所主導(dǎo)的“租金貸”還誘發(fā)了違約風(fēng)險。長租公寓管理企業(yè)在資金鏈斷裂之后，將導(dǎo)致房屋出租人、承租人以及第三方金融機構(gòu)等多主體產(chǎn)生違約風(fēng)險。長租公寓管理人無法按照合同的約定向房屋的所有權(quán)人（出租人）支付房租，造成合同違約。長租公寓管理人對與房屋所有權(quán)人的違約，誘發(fā)了“租金貸”業(yè)務(wù)的一系列風(fēng)險。首先，長租公寓管理人在原租賃合同中違約，房屋所有權(quán)人就可以解除合同，要求承租人搬離房屋。其次，由于房屋承租人已經(jīng)通過“租金貸”的方式一次性支付給長租公寓管理人，如果租賃合同被解除后將無法繼續(xù)承租該房屋，然而其已經(jīng)通過“租金貸”的方式一次性支付了租金，同樣也面臨著合同被解除的情況。最后，若承租人合同被解除后，勢必面臨新的租房問題，在此情況下極易造成對第三方金融機構(gòu)的違約。概言之，長租公寓管理人所主導(dǎo)的“租金貸”極其脆弱的資金鏈，導(dǎo)致其合同履行風(fēng)險極大。
長租公寓管理人所構(gòu)造的“租金貸”還誘發(fā)了流動性風(fēng)險。長租公寓管理人通過資金池、期限錯配以及杠桿撬動等方式，對資金的流動性產(chǎn)生影響。首先，長租公寓管理人借助實際承租人個人信用，由實際承租人向第三方金融機構(gòu)申請一年期的租金貸款，并一次性支付給長租公寓管理人。長租公寓管理人再通過長周期、短周期的租金的支付，即資金的長短期限錯配方式形成了大量資金池。其次，所形成資金池中的這些資金幾乎不受任何監(jiān)管，長租公寓管理人不僅可以用于企業(yè)的對外擴張，也可以用于其他領(lǐng)域的投資，甚至管理層的肆意揮霍。最后，長租公寓管理人實現(xiàn)了杠桿的金融撬動。長租公寓管理人長短周期所支付的資金不同，形成了天然的金融杠桿。
總之，金融的核心是跨時間、跨空間的價值交換，所有涉及價值或者收入在不同時間、不同空間之間進行配置的交易都是金融交易。長租公寓租賃人通過受托管理房屋、引入第三方金融機構(gòu)提供貸款、收長付短等方式，實現(xiàn)了房屋租金在不同時間和不同空間的轉(zhuǎn)換，達到了通過承租人的信用達到自己融資的目的，但同樣也面臨著諸多風(fēng)險。
三、“租金貸”中第三方金融機構(gòu)的責(zé)任承擔(dān)之探究
長租公寓管理人所主導(dǎo)的“租金貸”發(fā)展模式，當(dāng)資金鏈斷裂之后，實際承租人的損失無法由長租公寓管理人承擔(dān)。相反，實際承租人因與第三方金融機構(gòu)訂立了融資借貸合同，第三方金融機構(gòu)有無必要為實際承租人的損失承擔(dān)責(zé)任？為此，有必要展開一定的研討。
實際承租人在長租公寓管理人的指導(dǎo)下，通過自身的信用向第三方金融機構(gòu)申請貸款。第三方金融機構(gòu)與長租公寓管理人之間的合作，完成了實際承租人的借貸業(yè)務(wù)。
第三方金融機構(gòu)在租金貸業(yè)務(wù)中對實際承租人的損失存在一定的過錯，是其承擔(dān)責(zé)任的基礎(chǔ)。與傳統(tǒng)的借貸業(yè)務(wù)不同，“租金貸”業(yè)務(wù)中的借貸是和實際承租人的租房業(yè)務(wù)緊密結(jié)合的，可以說是長租公寓管理人與第三方金融機構(gòu)共同完成了該業(yè)務(wù)。而第三方金融機構(gòu)是否承擔(dān)責(zé)任，需從主觀和客觀兩個方面進行考察。
從主觀上看，第三方金融機構(gòu)明知實際承租人的借款是用于支付長租公寓管理人的房租，并且也明知在該業(yè)務(wù)中長租公寓管理人存在期限錯配、金融杠桿等行為。從客觀上分析，第三方金融機構(gòu)確實與長租公寓管理人就“租金貸”業(yè)務(wù)進行了密切合作，并且通過金融杠桿推動了長租公寓的規(guī)模發(fā)展。部分第三方金融機構(gòu)，尤其是一些非銀行類的小額信貸機構(gòu)、消費金融機構(gòu)等，違反國家規(guī)定的貸款操作程序，有疏于對實際承租人貸款目的進行嚴(yán)格審查的情況發(fā)生，或者對于實際承租人的貸款資質(zhì)僅做形式上的審核的情況出現(xiàn)。
詳言之，長租公寓管理人和金融機構(gòu)之間本來就存在委托融資這種特殊的關(guān)系，加上部分長租公寓管理人還為“租金貸”消費融資提供了擔(dān)保等增信措施，據(jù)此，有些金融機構(gòu)在業(yè)務(wù)流程上容易出現(xiàn)貸款用途審查不嚴(yán)、不采用委托支付方式等一些本可避免的漏洞。由此可見，這些金融機構(gòu)對于出借行為造成實際承租人不利后果是有一定的過錯的。那么，當(dāng)這些金融機構(gòu)與長租公寓管理人的共同行為造成了實際承租人損失的，可讓該金融機構(gòu)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。這是其一。
長租公寓管理人所涉及的“租金貸”模式，利用了實際承租人貸款所支付的長周期房租與其支付給房屋所有權(quán)人的短周期租金之間的期間錯配，完成了金融杠桿的撬動。從行為的結(jié)果分析，部分金融機構(gòu)對于這種期限錯配的金融行為有明確的認(rèn)知，卻沒有對于這筆長短期限錯配方式形成的資金設(shè)置專門賬戶實行嚴(yán)格監(jiān)管，而是放任長租公寓管理人隨意的使用。當(dāng)長租公寓管理人的資金鏈斷裂之前，部分金融機構(gòu)對于其租金使用情況也沒有及時發(fā)出預(yù)警，從而進一步擴大了實際承租人與房屋所有權(quán)人的損失。對于“租金貸”的資金鏈斷裂造成實際承租人損失，讓部分金融機構(gòu)承擔(dān)一定的責(zé)任也并不為過。這是其二。
此外，從業(yè)務(wù)開發(fā)的角度分析，個別金融機構(gòu)對于長租公寓管理人所主導(dǎo)的“租金貸”業(yè)務(wù)本身的風(fēng)險是有一定的認(rèn)知，并且對其背后隱含的各種風(fēng)險也有相當(dāng)?shù)牧私夂驼莆?，所以，?dāng)“租金貸”的爆雷造成實際承租人損失時，個別金融機構(gòu)對實際承租人的損失部分負(fù)有一定程度的填補義務(wù)。
那么，損失填補責(zé)任究竟如何確定。筆者認(rèn)為，不論是在合同中對違約金的數(shù)額有所約定，還是在訴訟中予以主張，都應(yīng)該以承租人所遭受到的實際損失為標(biāo)準(zhǔn)予以計算。例如，在東營星凱置業(yè)有限公司與陳小青、趙云玲房屋租賃合同糾紛中，對于違約金條款的約定是：“如逾期，每天按應(yīng)交款額的0.5%支付違約金”。對此，違約方根據(jù)《民法典》第585條的規(guī)定，提出違約金過高的抗辯。在該案中，法院認(rèn)為，“東營星凱置業(yè)有限公司未能舉證證明因陳小青、趙云玲拖欠租金而產(chǎn)生的實際損失，故對陳小青、趙云玲的違約金過高的抗辯予以支持?！笨傊`約金的計算應(yīng)以造成損失為參照標(biāo)準(zhǔn)，實務(wù)之中多以銀行同期利息作為參照并適當(dāng)上浮，當(dāng)然，不同法院的裁判尺度也會有所不同。
綜上，我國個別金融機構(gòu)作為“租金貸”產(chǎn)品的提供者，向承租人提供了資金，對長租公寓的野蠻生長有一定的助推責(zé)任，讓其在過錯責(zé)任范圍內(nèi)承擔(dān)一定的責(zé)任并無不妥。一部分金融機構(gòu)通過給承租人提供資金賺取了“貸款利息”，但卻未能充分保護作為金融消費者——承租人的合法權(quán)益。如果這些金融機構(gòu)的操作程序符合規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化要求，能夠主動對承租人進行必要的告知和披露，那么承租人在不知情的情況下“被貸款了”的概率就可以減低，受害事件勢必相應(yīng)減少。
此外，雖然“租金貸”產(chǎn)品的擔(dān)保物是承租人的個人信用，但貸款資金是流向長租公寓管理人的，由此可見，金融機構(gòu)與長租公寓管理人之間必然有一定的合作關(guān)系。如果金融機構(gòu)在選擇合作的長租公寓管理人時，能夠?qū)ζ滟Y質(zhì)進行全面評估，對租金貸的業(yè)務(wù)風(fēng)險采取必要的風(fēng)控措施，不僅審核承租人的貸款資質(zhì)，而且對長租公寓管理人獲得租賃權(quán)、投資裝修、對外出租等一整套經(jīng)營流程的業(yè)務(wù)風(fēng)險進行必要的風(fēng)險監(jiān)控，那么長租公寓爆雷事件就會得到一定的控制，不至于成為當(dāng)下的輿論漩渦。
總之，“租金貸”中的責(zé)任主體不僅是長租公寓管理人，而且還可以適度擴展到第三方金融機構(gòu)，尤其是那些疏于風(fēng)控的小額信貸機構(gòu)、消費金融公司等。當(dāng)部分金融機構(gòu)因沒有按照規(guī)范的操作程序辦理而對實際承租人造成的損失具有一定的過錯，應(yīng)該與長租公寓管理人共同為實際承租人的損失承擔(dān)一定的填補責(zé)任。
長租公寓管理人與第三方金融機構(gòu)所主導(dǎo)的“租金貸”造成了實際承租人的損失，實際承租人需要通過訴訟的方式維護自身的合法權(quán)利。在傳統(tǒng)的訴訟思路中，實際承租人都是依照合同的相關(guān)約定，由承租人起訴長租公寓管理人承擔(dān)責(zé)任。但由于長租公寓管理人資金鏈斷裂之后，并無法有效的賠償實際承租人的損失。為此，筆者認(rèn)為，可以將責(zé)任承擔(dān)的主體適度的予以擴張，要求提供貸款的金融機構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任。
金融機構(gòu)提供“租金貸”服務(wù)需要金融特許經(jīng)營。在司法實踐中，一般情況下超越經(jīng)營范圍簽訂的合同不認(rèn)定其為無效合同。而“住房租賃”并不屬于國家特許經(jīng)營的事項，即便長租公寓管理企業(yè)的經(jīng)營范圍里無“住房租賃”這一項，也并不必然導(dǎo)致其與實際承租人簽訂的房屋租賃合同無效。
然而，使用“租金貸”支付房租條款的租房租賃合同，則有可能會因為“租金貸”的條款導(dǎo)致合同效力受到影響。金融機構(gòu)提供“租金貸”融資業(yè)務(wù)，屬于金融特許經(jīng)營范圍，需要特殊的金融許可，否則將對合同的效力產(chǎn)生影響。據(jù)此，如果與長租公寓管理人合作的部分金融機構(gòu)缺少相應(yīng)的金融許可證，則可能導(dǎo)致融資條款無效。經(jīng)營“租金貸”的金融機構(gòu)必須具備的金融許可證中至少應(yīng)包括發(fā)放金融消費貸款這一項內(nèi)容。如果房屋租賃合同中包含“租金貸”條款內(nèi)容的，而“租金貸”內(nèi)容又為該租賃合同的付款條款，顯然其屬于核心條款。那么，如果“租金貸”條款無效，則相應(yīng)的租賃合同也可以認(rèn)定其為無效。
金融機構(gòu)提供“租金貸”服務(wù)可能違反了國家對于金融管理的強制性規(guī)定。在2018年4月銀監(jiān)會出臺了《關(guān)于規(guī)范金融機構(gòu)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的指導(dǎo)意見》（以下簡稱《資管新規(guī)》）。該《資管新規(guī)》發(fā)布之前，滾動發(fā)行(或滾動發(fā)售)就見諸各金融監(jiān)管規(guī)章，通常與集合運作、期限錯配、分離定價等一起共同作為監(jiān)管部門所禁止的“資金池”的特征”。
在“租金貸”業(yè)務(wù)中，長租公寓管理人將不同承租人所支付的長周期的資金集合在一起進行經(jīng)營，無法在技術(shù)上實現(xiàn)“一一對應(yīng)”的單一操作，形成實質(zhì)上的“資金池”。脫離金融監(jiān)管的長租公寓管理人，其可能帶來更大的風(fēng)險，而金融機構(gòu)的租金貸服務(wù)是這一資金池形成的最大推手。實際承租人提供“租金貸”的金融機構(gòu)放款期限與長租公寓管理人向房屋所有權(quán)人（出租人）支付租金的周期不相匹配，實現(xiàn)不同的期限錯配。放款周期會涉及到實際承租人的根本利益，如果實際承租人的“租金貸”的放款周期與房屋所有權(quán)人的收款周期相一致，即使房屋所有權(quán)人沒有收到房款，向承租人提出收房的要求，承租人也可以通過提出停止發(fā)放貸款從而保護自己的權(quán)益。然而，“租金貸”的放款周期與房屋所有權(quán)人的收款周期不一致的合同，使長租公寓租賃企業(yè)變相實現(xiàn)了設(shè)立資金池的目的，將使實際承租人的風(fēng)險提高，從根本上導(dǎo)致承租人利益受損，對承租人來說是顯失公平的條款，可以要求撤銷，而這一條款屬于合同的核心條款，該條款的可撤銷，可導(dǎo)致整個合同的撤銷。
綜上所述，為實際承租人提供“租金貸”服務(wù)的部分金融機構(gòu)不僅違反了國家強制性監(jiān)管規(guī)定，而且在主觀上也沒有盡到金融機構(gòu)應(yīng)有的審慎經(jīng)營的義務(wù)，在一定程度上又放任“租金貸”對實際承租人損害結(jié)果的發(fā)生，據(jù)此，筆者認(rèn)為是可以要求其在過錯范圍內(nèi)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
四、長租公寓“租金貸”業(yè)務(wù)規(guī)制路徑的完善
長租公寓管理人因“租金貸”資金斷裂，而損害房屋所有權(quán)人與實際承租人的合法利益。從目前的司法實踐看，盡管房屋所有權(quán)人與實際承租人可以通過訴訟的方式，取得勝訴的判決。但由于長租公寓管理人資金鏈斷裂，失去了償付的能力。因此，需要對現(xiàn)有的路徑進行優(yōu)化，以更好的保護實際承租人的利益。
長租公寓“租金貸”模式中有諸多的合同，包括房屋所有權(quán)人與長租公寓管理人之間簽訂的合同、長租公寓管理人與實際承租人之間簽訂的租賃合同、實際承租人與第三方金融機構(gòu)之間簽訂的借貸合同。盡管這些合同條款在形式上都是相關(guān)主體意思自治表示一致的結(jié)果，但是國家應(yīng)該強制進行登記備案，以有效的監(jiān)管長租公寓業(yè)務(wù)的開展。
長租公寓合同條款的備案將有效的均衡相關(guān)主體的利益。備案登記制度是行政管理手段，但在私法上也有強烈的意義。早在1994年頒布的《城市房地產(chǎn)管理法》中就規(guī)定房屋租賃合同的租賃期限、權(quán)利義務(wù)等重要條款需要進行登記備案。2010年頒布的《商品房屋租賃管理辦法》再次重申了登記備案的重要性。盡管目前已經(jīng)明確，登記備案制度對于租賃合同的效力不會造成影響，但登記備案制度可以有效的均衡相關(guān)民事主體的利益關(guān)系。
一般來說，涉外或涉及重大民生、國防、政治、經(jīng)濟等合同需要備案登記，例如，技術(shù)進出口合同、進口藥品購貨合同、中外合作勘查礦工資源合同、中外合作開采礦產(chǎn)資源合同、武器裝備研制合同等等，這些屬于國家重點管控的范圍，通常涉及公共利益，帶有強烈的行政管制色彩，因此必須備案登記。
在長租公寓領(lǐng)域，由于涉及房屋所有權(quán)人、長租公寓管理人、實際承租人以及第三方金融機構(gòu)等多個主體，這不僅僅是一種簡單的私益領(lǐng)域，而是關(guān)乎不特定多數(shù)人的合法權(quán)益，當(dāng)“租金貸”爆雷之后會給社會造成不穩(wěn)定因素，因此具有一定的公共利益，有必要進行備案登記。此外，長租公寓合同條款的備案不僅在一定程度上威懾了長租公寓管理人關(guān)于合同條款的制定，而且還將更進一步的規(guī)范長租公寓的發(fā)展。登記備案制度是國家對長租公寓領(lǐng)域的監(jiān)管，防止了不誠信行為的發(fā)生，也更加有利于保護承租人的合法利益。長租公寓合同條款經(jīng)備案后，社會不特定的公眾將對該條款形成有效的監(jiān)督，從而更好的解決民事糾紛。概言之，登記備案制度作為一種行政管理手段介入的監(jiān)管，目的在于保障交易的安全，維護相關(guān)主體的合法利益。
長租公寓合同條款的備案不影響合同的效力。長租公寓合同條款的備案，作為國家對該行業(yè)和領(lǐng)域監(jiān)管的有效手段，并不會影響合同的效力。2009年9月1日最高人民法院實施的《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》就明確規(guī)定，不以租賃合同未履行備案手續(xù)為由，將該類租賃合同定性為無效合同。筆者認(rèn)為，房屋租賃合同備案是否應(yīng)作為合同生效的條件，應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同法的規(guī)定，結(jié)合登記備案制度的性質(zhì)和我國合同法律制度對于合同無效的發(fā)展趨勢等因素進行綜合分析。但是，長租公寓管理人與實際承租人所簽訂的房屋租賃合同，在一定程度上已經(jīng)超越了私法范疇，需要公權(quán)力部門予以規(guī)范和監(jiān)管的控制。具體而言，就是公權(quán)力部門對合同的訂立、履行、驗收、效果全程備案，實現(xiàn)對合同效力的控制，杜絕合同“缺口”。合同效力控制的備案登記管理，也會保障社會的秩序的穩(wěn)定。長租公寓管理人因資金鏈斷裂之后，所造成的社會危害和影響就是最為有力的例證。
長租公寓涉及“租金貸”合同條款應(yīng)該強制備案。實際承租人通過長租公寓管理人的引導(dǎo)，與第三方金融機構(gòu)簽訂租金貸合同。租金貸合同所蘊含著長租金與短租金的期限錯配，在一定程度上造成了房屋所有權(quán)人與實際承租人之間的緊張關(guān)系。“租金貸”合同在一定程度上屬于金融條款，應(yīng)該由相關(guān)監(jiān)管部門進行監(jiān)管。帶有“租金貸”條款的租賃合同應(yīng)該進行備案，房屋管理部門可以對房源的合法性、真實性、安全性把關(guān)，且對租賃市場上的使用“租金貸”的租賃行為的真實數(shù)據(jù)進行有效的掌握。
反之，如果包含“租金貸”條款的租賃合同未能有效備案，則可能使“租金貸”的行為繼續(xù)游離于監(jiān)管之外，導(dǎo)致“租金貸”積累的風(fēng)險繼續(xù)擴大，最終可能導(dǎo)致社會公共秩序遭到破壞。據(jù)此，筆者認(rèn)為對于包含“租金貸”條款的住房租賃合同，若不進行備案則應(yīng)視為違反法律的強制性規(guī)定，認(rèn)定合同無效?！白饨鹳J”合同的備案作為監(jiān)管部門管理的手段，可以有效的規(guī)范租金貸合同的發(fā)展。在房屋買賣合同中，“出于市場監(jiān)管需要而創(chuàng)設(shè)的預(yù)售合同登記備案，衍生出保障購房人將來取得房屋所有權(quán)的債權(quán)實現(xiàn)功能，這一點是當(dāng)時的不動產(chǎn)登記制度所缺乏的”， “租金貸”涉及金融監(jiān)管秩序，因此“租金貸”合同應(yīng)該率先積極借鑒房屋買賣合同中預(yù)售合同登記備案制度，對此類合同條款予以備案，實現(xiàn)政府對行業(yè)的有效監(jiān)管，保障債權(quán)的穩(wěn)定性。
總之，長租公寓合同的備案登記制度不僅能夠有效的實現(xiàn)國家對該行業(yè)的有效監(jiān)管，而且還能夠平衡各方的利益。長租公寓合同的登記備案制度，在一定程度上保護了實際承租人、房屋所有權(quán)人等弱勢群體的合法利益。長租公寓涉及不特定公眾的民生利益，備案登記制度的有利于與維護長租公寓市場的私法秩序。
實際承租人因長租公寓管理人的資金鏈斷裂，而導(dǎo)致其合法的權(quán)益受到損害。在此情況下，實際承租人可以通過訴訟或者仲裁的方式依法保護自身的合法權(quán)益。但從目前長租公寓爆雷的情況看，如友客、自如、青客、小鷹找房等，受到損害的實際承租人眾多。
實際承租人的單一訴訟或者仲裁，并不有利于合法權(quán)益的有效保護。實際承租人為了保護自己的合法權(quán)益不受侵害而提起的私益訴訟或者仲裁，乃是維權(quán)的一種方式。但是，面對案情基本一致的實際承租人，無論是對長租公寓管理人還是金融機構(gòu)來說，其都屬于弱勢地位。在長租公寓管理人主導(dǎo)的“租金貸”合同所引發(fā)的糾紛推行集體訴訟，不僅可以有效維護實際承租人的合法利益，而且通過消費者集體訴訟把成千上萬人的權(quán)利主張合并在一個訴訟中，一起進行審理，顯而易見節(jié)約了有限的司法資源。同時，也避免了審判結(jié)果的相互沖突，而判決的沖突會影響司法公信力。此外，租金貸引發(fā)的合同糾紛多為人數(shù)眾多的涉眾案件中，實際承租人多有搭便車的心理，無法有效的維護自身的合法權(quán)益，集體訴訟可以有效的解決這一問題。
此外，單一的實際承租人所提起的訴訟或者仲裁也存在較多的限制。例如，在舉證能力上，在證明長租公寓租賃企業(yè)在支付房租周期與放款周期不一致的這一問題上，就明顯存在舉證難的問題。最后，眾多單一的實際承租人所提起的訴訟將增多審判機構(gòu)的工作量。由于此類案件的案情簡單且高度雷同，若每一個案件都要經(jīng)過立案、開庭、審判等階段，這無疑將加重法院的工作量。但是，這種工作量的增加并沒有實際的意義，并不符合司法訴訟效率的目的。因此，眾多實際承租人所提起的單一訴訟或者仲裁，并不有利于保護其合法利益。
長租公寓“租金貸”所引發(fā)的訴訟可以推行公益訴訟。由相關(guān)機構(gòu)代表實際承租人提起公益訴訟，可以較好地維護實際承租人的知情權(quán)、公平交易權(quán)。長租公寓的實際承租人往往人數(shù)眾多，一旦發(fā)生爆雷事件，將影響成百上千的實際承租人。那么，通過公益訴訟的形式，則可提前約束不規(guī)范的“租金貸”使用行為，使其回到規(guī)范的軌道內(nèi)運行。
另外，實際承租人一般不太容易了解到自己的權(quán)益受損，再加上單個案例金額較小，很多實際承租人不愿意提起私益訴訟，故改為由公益組織提起公益訴訟更加適宜。從制度設(shè)計上看，“租金貸”所引發(fā)的公益訴訟的主體應(yīng)該是代表實際承租人權(quán)益的實際承租人權(quán)益保護組織和檢察機關(guān)。檢察機關(guān)可以代表實際承租人提起的公益訴訟也叫民事公訴，不同之處在于，檢察機關(guān)提起民事公訴的前提是，已經(jīng)要求實際承租人權(quán)益保護組織提起訴訟?？傊嬖V訟介入長租公寓“租金貸”的糾紛之后，將有效的保護實際承租人的合法權(quán)益。
長租公寓“租金貸”中的代表人訴訟制度可以有效的耦合公益訴訟?！拔覈嬖V訟代表人是通過法定訴訟擔(dān)當(dāng)獲得訴訟代表權(quán)?！痹凇白饨鹳J”領(lǐng)域推行代表人訴訟，主要從代表人資格的確定方面入手，具體可以借鑒證券訴訟領(lǐng)域的經(jīng)驗，實際承租人可以通過在線登記的方式加入訴訟，通過投票的方式產(chǎn)生代表人并明確代表人的訴訟權(quán)限。代表人訴訟主要可以從以下兩個方面進行，一方面，欺騙實際承租人讓其簽訂“租金貸”合同之行為，長租公寓租賃企業(yè)未盡到合理的提示義務(wù)和注意義務(wù)，金融機構(gòu)未盡到合理的貸款審核義務(wù)。另一方面，長租公寓管理人違反法律規(guī)定，未進行合同的備案和網(wǎng)簽，損害了實際承租人權(quán)益。具體的實際承租人的損失計算方式，可以參考私益訴訟的計算。
總之，長租公寓“租金貸”合同所引發(fā)的糾紛，在訴訟程序上進行合理的優(yōu)化，不僅可以有效的降低因眾多單一主體提起訴訟而引發(fā)的訴累，而且還可以有效的節(jié)約司法資源，提高訴訟效率。此外，在長租公寓“租金貸”領(lǐng)域所推行的公益訴訟以及代表人訴訟制度，將有效的維護實際承租人的合法權(quán)益，進一步的降低社會風(fēng)險。
五、結(jié)語
長租公寓作為新的業(yè)態(tài)，無疑為房屋租賃市場帶來了新鮮的血液。長租公寓管理人所主導(dǎo)的“租金貸”業(yè)務(wù)就是租金變貸款，實際承租人的信用作為租金，利用杠桿持續(xù)的做大規(guī)模。對于長租公寓管理人而言，租金貸在一定期間內(nèi)提供了源源不斷的租金需求，規(guī)模不斷增大。當(dāng)市場行情下行時，資本無法持續(xù)的為這種超常規(guī)的擴張?zhí)峁┲螘r，風(fēng)險也隨之暴露無遺。長租公寓如今陷入的尷尬局面，不僅證明了以“租金貸”為主導(dǎo)模式的危險，而且也證明了這種模式借助實體帶動金融的資本模式的脆弱，在資本的浪潮中的迷失。筆者認(rèn)為，一些“租金貸”爆雷事件造成不確定多數(shù)的出租人和承租人的損失，引發(fā)社會的普遍關(guān)注。如何對他們進行有效的救濟成為當(dāng)下一個棘手的問題。通過以上多個角度論證，筆者認(rèn)為，在承租人、出租人、長租公寓管理人、第三方金融機構(gòu)四方主體中，一旦管理人出現(xiàn)資金鏈斷裂或者跑路時，讓有過錯歸責(zé)的個別非銀行類金融機構(gòu)對承租人、出租人的實際損失進行適度的填補，這一救濟措施有相當(dāng)?shù)暮侠硇?，也有其實現(xiàn)的可行性。
中央已經(jīng)多次重申“房住不炒”的市場定位，并且拒絕房屋的投資炒作。鑒于租金貸屬于“消費貸”范疇，存在套現(xiàn)的可能，故監(jiān)管部門應(yīng)加強管制，對貸款資格設(shè)置門檻并進行審核，堅決懲處挪用等行為；要嚴(yán)格管制與住房租賃業(yè)務(wù)相關(guān)的貸款，建立“防火墻”，堵塞金融資本變相轉(zhuǎn)移漏洞，防止租賃市場變成樓市加杠桿通道；要防范價格快速上漲、杠桿快速增加、泡沫快速積聚等問題在住房租賃市場上重演。
據(jù)上，筆者主張，規(guī)范長租市場的發(fā)展，就是要限制資本杠桿在租賃市場中的運用。具言之，一方面，政府要建立市場規(guī)則，完善住房租賃市場體系；另一方面，政府應(yīng)該創(chuàng)新長租公寓發(fā)展模式，如引入房企自持的模式，打通資本、房屋以及租賃的節(jié)點，盤活房產(chǎn)資源，解決長租公寓市場的痛點和短板，使得長租公寓最終實現(xiàn)良性發(fā)展。
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本文發(fā)表于《上海金融》2021年第8期
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